Investissement SCPI

Le marché de la pierre papier via les SCPI n’a plus de secret pour les investisseurs immobiliers. Néanmoins, quelques questions y afférentes requièrent des réponses détaillées. Il faudra bien comprendre le principe de fonctionnement d’un placement en SCPI avant tout investissement. Des choix stratégiques doivent être faits en fonction de ses objectifs patrimoniaux.

Meilleures SCPI

Fiscalité SCPI

Simulation SCPI

principe SCPI

Principe d’une SCPI


Les SCPI existantes actuellement sur le marché français et européen fonctionnent différemment. Une chose est certaine, ils répondent à des objectifs patrimoniaux et fiscaux spécifiques. Il faut prendre le cas des SCPI d’entreprise, plus communément appelées SCPI de rendement. Elles ont pour vocation principale de générer des revenus actifs de manière régulière.

Les SCPI permettent à leurs associés de se constituer des compléments de revenus, sous forme de dividendes trimestriels. Ils proviennent directement ou indirectement de l’exploitation ou de la location des immeubles détenus par la SCPI. Donc, la taille de son portefeuille d’actifs aura un impact direct sur sa performance globale. C’est pourquoi les SCPI acquièrent des immeubles en utilisant les fonds collectés auprès des épargnants.

SCPI 2021 : les meilleures SCPI

Le choix d’une SCPI n’est pas anodin. En tenant compte de tous les indicateurs présentés ci-dessus, impossible de commettre des erreurs. La solution ultime consiste à sélectionner les meilleures SCPI du marché. Parmi elles figurent notamment les SCPI de rendement suivantes : Corum Origin, Corum XL, Activimmo et Pierval Santé.

Lancé en 2012, Corum Origin mérite considérablement d’être désignée parmi les meilleurs SCPI du marché. Il s’agit d’une SCPI diversifiée gérée par le groupe CORUM AM. Son TDVM s’établit à 6 % pour l’exercice de 2021. Sur 5 ans, Corum Origin affiche un TRI à 5,65 %. Concernant sa capitalisation, elle a dépassé les 1 867 millions d’euros en 2019.

Après 9 ans d’existence, 29 récompenses ont été attribuées à Corum Origin. 3 nouveaux prix (attribué par la presse spécialisée) viennent s’ajouter à son palmarès : Meilleure SCPI diversifiée (Grands Prix des SCPI 2020), Meilleure SCPI internationale (Victoires de la Pierre Papier 2020) et le Top d’Argent du Meilleur Bulletin Trimestriel d’Information.

Corum XL (accessible à partir de 189 €) est une SCPI diversifiée à capital variable. Elle a été créée en 2016 par la Société de Gestion CORUM AM. Elle présente des caractéristiques similaires à ceux de sa grande sœur, Corum Origin. Corum XL a enregistré un TDVM à 5,66 % en 2020, contre 6,26 en 2019.

La capitalisation de la SCPI Corum XL s’élève à 906,09 millions d’euros en fin d’année 2020, contre 644 millions d’euros au 31 décembre 2019. Au 4e trimestre 2020, l’acompte sur dividende a été divisé en trois tranches : 0,66 € le 10 novembre 2020, 0,70 € le 10 décembre 2020 et 1 € le 11 janvier 2021. Le montant du dividende du 4e trimestre 2020 s’élève donc à 2,73 €/part.

Activimmo est l’une des meilleures SCPI d’entreprise à détenir en 2021. Il s’agit, certes, d’une jeune SCPI (lancée en 2019), mais elle possède déjà des atouts recherchés par les épargnants. Activimmo se classe dans la catégorie des SCPI spécialisées. Malgré la crise sanitaire, cette SCPI gérée par Alderan affiche un taux de recouvrement de loyers à 100 % au 30/09/2020.

La SCPI Activimmo a déjà été récompensée par le Prix de la Meilleure SCPI spécialisée à capital variable et de l’innovation en 2020. Il a été attribué par le jury des Victoires de la Pierre-Papier le 16 septembre 2020. Activimmo a également obtenu la médaille d’argent pour le prix de la Meilleure Innovation (attribué par ToutSurMesFinances.com).

Pierval Santé est toujours jugée comme l’une des meilleures SCPI. Elle a affiché une bonne résilience face à la crise du Covid-19. Concrètement, son TOF ressort à 99,17 % au 3e trimestre 2020. À titre de rappel, la SCPI Pierval Santé a enregistré un TDVM de 5,05 % en 2019.

Depuis 2016, le TDVM de Pierval Santé est resté supérieur à 5 %. Le prix de souscription étant fixé à 200 €. C’est l’une des SCPI spécialisées les plus accessibles du marché. Il est obligatoire de souscrire 5 parts lors d’une première souscription, soit 1 000 €. Des frais de gestion et des frais de souscription seront également prélevés par la Société de Gestion (Euryale AM).

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Guide SCPI : Quels indicateurs regarder avant d’investir ?

Investir dans une SCPI ne s’improvise pas. Afin de garantir la réussite d’un tel projet, il faut porter une attention particulière à certains indicateurs de performance. C’est notamment le cas du TDVM ou du rendement annuel de la SCPI. Il s’agit d’un acronyme technique désignant Taux de Distribution sur Valeur de Marché.

Le TDVM n’est pas le seul paramètre qui doit retenir l’attention de l’épargnant. Il y a aussi le TRI ou Taux de Rendement Interne permettant d’évaluer la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée (5 ans, 10 ans, 15 ans). En ce qui concerne la performance locative d’une SCPI, elle se mesure selon le TOF (ou Taux d’Occupation Financier).

Il est, par ailleurs, important de connaître la capitalisation d’une SCPI avant d’y placer des capitaux. Elle correspond au nombre de parts circulant sur le marché multiplié par le prix d’exécution. La capitalisation boursière d’une SCPI sert également à mesurer sa taille. Il sera ainsi possible de la comparer avec d’autres SCPI de sa catégorie.

TDVM

(Taux de Distribution sur Valeur de Marché)

TRI

(Taux de Rendement Interne)

TOF

(Taux d’Occupation Financier)

La capitalisation

(nombre de part × prix de souscription)

Pourquoi acheter des parts de SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement immobilier possèdent de multiples avantages. Afin d’y accéder, l’acquisition d’un certain nombre de parts sociales d’une ou plusieurs SCPI s’impose. Le montant du ticket d’entrée oscille généralement entre 200 € et 1 000 €. Il existe, néanmoins, des SCPI affichant un prix acquéreur supérieur à 5 000 €.

Les avantages afférents à la détention de parts de SCPI sont nombreux. Il y a notamment la possibilité de se constituer un patrimoine diversifié et des revenus complémentaires réguliers. À noter que la gestion locative du patrimoine immobilier d’une SCPI est déléguée à une Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.

Guide SCPI : comment optimiser une revente SCPI ?

Il est tout à fait possible d’optimiser une revente de parts SCPI. La méthode dépend de différents paramètres comme le statut juridique de la SCPI. L’associé d’une SCPI à capital variable peut vendre ses parts sur le marché de gré à gré. En choisissant cette option, l’opération se fera sans l’intervention de la Société de Gestion de la SCPI.

Le retrait de parts de SCPI doit être formulé au gestionnaire de son portefeuille d’actifs. Il suffit pour cela de lui envoyer une lettre recommandée. En revanche, les procédures à suivre sont plus compliquées dans le cadre d’une revente de parts de SCPI à capital fixe. L’associé désireux de céder ses parts devra chercher un acheteur sur le marché secondaire. Afin d’accélérer les choses, il peut solliciter l’intervention de la Société de Gestion. C’est la meilleure méthode pour optimiser l’opération.

optimiser revente SCPI
La fiscalité relative aux revenus réalisés par la SCPI

Les SCPI bénéficient de la transparence fiscale, tout comme les OPCI, les OPCVM et les SIIC. Donc, elles ne sont pas concernées par l’impôt sur les sociétés. En revanche, leurs associés seront imposés individuellement à hauteur de leurs parts dans le résultat fiscal de la société. Il faudra, bien entendu, différencier les revenus fonciers, les revenus financiers et les plus-values.

Les revenus générés par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Car ils proviennent de la location ou de l’exploitation des actifs composant son patrimoine. Chaque porteur de parts devra, néanmoins, faire un choix stratégique concernant le régime fiscal applicable à ses revenus : régime réel ou régime forfaitaire du micro foncier.

Le régime du micro foncier est soumis à trois conditions d’éligibilité (cumulatives). Afin d’en bénéficier, il faut déclarer des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. L’épargnant devra également avoir des revenus de même nature issus d’un bien immobilier détenu en direct. La dernière condition : ne pas jouir d’autres avantages fiscaux afférents à la détention de parts de SCPI.

Les revenus fonciers ne doivent pas être confondus avec les revenus financiers, dans le cadre d’un investissement en SCPI. Pour rappel, les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs (particuliers et institutionnels). Les liquidités correspondent à la trésorerie en attente d’investissement. Les placements de trésorerie peuvent dégager des revenus. Idem pour les participations dans des OPCI (directes ou indirectes).

Plus concrètement, les revenus financiers dégagés par la SCPI doivent être reportés dans la déclaration 2042, au même titre que les dividendes d’actions ou intérêts de livrets bancaires. Bien entendu, toutes ces informations seront communiquées par la Société de Gestion de la SCPI à l’ensemble de ses associés (ou porteurs de parts).

Dans le cadre de sa stratégie immobilière, une SCPI peut être amenée à céder des actifs immobiliers ou encore des parts existantes. Dans tous les cas, la plus-value réalisée est soumise à un taux forfaitaire de 19 %, auxquels s’ajoutent les Prélèvements Sociaux de 17,2 %, soit 36,2 %.

Des opérations immobilières peuvent permettre à une SCPI de générer une plus-value. Idem pour les cessions de parts. Dans ce cas de figure précis, le montant ne sera pas communiqué par la société de gestion. Le calcul du montant de la plus-value déclarable s’obtient en soustrayant le prix de vente du prix d’achat majoré des frais d’acquisition. Des abattements fiscaux peuvent être accordés selon la durée de détention de parts (4 % ou 6 % par an).

Simulation SCPI : simuler pour réussir votre investissement

La réussite d’un projet d’investissement en SCPI dépend de nombreux paramètres. Afin de mettre toutes les chances de son côté, mieux vaut recourir à des solutions digitales accessibles à tous. Parmi elles figurent notamment les simulateurs en ligne. Ils permettent aux investisseurs de bénéficier d’une simulation complète et détaillée de leurs investissements en SCPI.

La plupart des plateformes numériques dédiées aux SCPI proposent des outils de simulations performants aux internautes. Ils sont parfois gratuits. Bien entendu, les versions payantes offrent beaucoup plus d’avantages aux épargnants. Elles facilitent grandement les différents calculs afférents aux SCPI. Il existe d’ailleurs des simulateurs de SCPI à crédit.