Simulation SCPI
Le nombre d’adhérents aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI ne cesse de croître d’année en année. Ces dernières parviennent d’ailleurs à recueillir des milliards d’euros à chaque émission de parts. Mais avant d’y investir, il est toujours conseillé de faire quelques projections pour pouvoir réaliser un placement optimal.
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Simulation SCPI : à qui s’adresse-t-elle ?
La simulation d’un investissement en SCPI peut se faire de différentes manières et à des fins diverses. Tout profil d’investisseurs peut y trouver un intérêt. Il existe d’ailleurs diverses options que les simulateurs proposent selon les besoins des utilisateurs. Les épargnants novices ont accès à des fonctionnalités simples avec des variables de calcul faciles à donner. Ils pourront alors obtenir des estimations plus ou moins correctes en fournissant des données basiques comme le nombre de parts à acheter ou la nature de la SCPI. Mais certains outils s’adressent plus à des professionnels qui ont déjà une certaine expérience dans l’investissement en « pierre papier ». Ces derniers privilégient alors la simulation avec plusieurs variables ou facteurs de calculs. Mais dans tous les cas, faire une simulation de placement en SCPI est indispensable pour tout épargnant désirant augmenter leur chance de réussite qu’il soit encore novice ou déjà expert en la matière.
Pourquoi faire une simulation d’achat de parts de SCPI ?
Faire des estimations est une règle d’or lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement. Il est nécessaire d’avoir un maximum de données entre ses mains afin de prendre les bonnes décisions. En premier lieu, la simulation permet d’évaluer le niveau de rendement potentiel de son placement. C’est un bon moyen de pouvoir correctement ajuster son achat de parts. Faire une simulation donne aussi de précieuses informations sur la pertinence de l’investissement. Cela aidera les épargnants à décider si c’est une bonne idée de se lancer ou pas. Par ailleurs, simuler permet de recueillir des chiffres précieux qui viendront appuyer un dossier de demande de prêt. Les banques doivent pouvoir faire confiance à un souscripteur de crédit immobilier. À cet effet, elles réalisent une enquête approfondie sur la capacité d’emprunt de celui-ci et sur sa solvabilité. Et dans le cadre d’un investissement en SCPI, elles n’hésitent pas aussi à vérifier la fiabilité du projet.
Les différentes méthodes de souscription en SCPI
Il existe quatre grandes méthodes que les investisseurs peuvent adopter s’ils veulent souscrire à des parts de SCPI. L’achat par crédit immobilier est, celle la plus utilisée et c’est d’ailleurs celle que les experts recommandent le plus. En effet, avec les taux d’intérêt qui sont actuellement à leur plus bas, c’est une bonne opportunité d’acheter une quantité conséquente de parts. D’un autre côté, il est aussi possible d’acheter au comptant avec ses fonds propres sans avoir à souscrire à un emprunt. Il est tout à fait possible de devenir associé des SCPI même pour quelques milliers, voire des centaines d’euros. La troisième méthode consiste à une acquisition via un contrat d’assurance vie multisupport. Une partie des primes versées par les souscripteurs peuvent donc servir à acquérir petit à petit des parts. Enfin, il y a la méthode par démembrement. Cette dernière consiste à acheter la nue-propriété ou l’usufruit de la part de SCPI.
Exemple d’un investissement en SCPI à crédit
Le prêt immobilier reste encore la méthode d’achat de parts en SCPI la plus courante. Les banques valident d’ailleurs plus facilement les dossiers de demande pour ce genre de produit d’investissement. Elles savent qu’elles courent moins de risques par rapport à un placement en immobilier locatif classique. Beaucoup d’établissements financiers proposent même à leurs clients d’acheter des parts via leurs partenaires. Mais le choix va évidemment être limité pour les investisseurs. Et comme il a été dit, les épargnants ont tout intérêt à financer ce placement par crédit, car les taux d’intérêt sont historiquement bas. Cela leur permet d’obtenir une somme assez conséquente à injecter et ainsi prétendre à des dividendes plus importants. Mais il y a aussi d’autres avantages :
- Fiscalement tout d’abord, ces mêmes intérêts sont déductibles des revenus imposables afin de réduire son assiette fiscale de manière significative ;
- Les taux de rendement sont bien plus élevés que les taux d’intérêt des crédits immobiliers. Un écart qui permet de profiter d’un effet de levier.
Afin de bien comprendre les enjeux de l’investissement par crédit, il est nécessaire de prendre un exemple concret. Pour faire des calculs simples, on peut prendre exemple sur un épargnant A qui décide d’acheter pour 100 000 euros de parts. Celui-ci fait confiance à une société de gestion qui lui garantit un rendement théorique d’exactement 6 % (certaines SCPI parviennent même à dépasser ce chiffre). Se banque lui accorde alors le prêt à un taux de 4 %. Il percevra alors un loyer de 6000 euros par an avec un remboursement de prêt à faire de 7 272 euros. Il sera alors nécessaire de faire un effort d’épargne de 1 272 euros pour 18 641 euros de fiscalité sur 20 ans. Ainsi, sur 100 000 euros investis, le potentiel d’enrichissement net est à hauteur de 55 919 euros.
Exemple d’un investissement en SCPI en démembrement
Le principe est le même que pour un bien immobilier classique. Il est possible d’acquérir des parts en nue-propriété et en usufruit. Il s’agit ici d’un démembrement temporaire dont la durée d’exécution est définie grâce à un contrat convenu par les deux parties. Au terme de celle-ci, c’est l’usufruit s’éteint et la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Les particuliers sont donc plutôt invités à miser sur la part de nue-propriété. En faisant cela, ils acquièrent un patrimoine, mais n’auront pas le droit de percevoir les loyers ni aucun autre avantage financier pendant toute la durée du contrat.
C’est un montage assez pertinent, car il s’agit de posséder dans son portefeuille des actifs qui ne sont soumis à aucune imposition. Pas d’impôts sur le revenu à payer ni de taxes foncières, car c’est l’usufruitier qui doit s’en acquitter. De même pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière, les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans le calcul de celui-ci.
Si une part en pleine propriété vaut 100 000 euros, après démembrement, chaque part aura un prix décoté. Pour un contrat de 10 ans, une société de gestion établit, par exemple, une clé de répartition définissant la valeur de la nue-propriété à 66 % du prix entier. On part alors sur une base de 66 000 euros. Pendant les 10 ans définis par ledit contrat, aucun revenu ne tombera dans les poches de l’investisseur. Cependant, après ce délai, une fois que l’usufruit cesse, la part retrouve alors sa pleine valeur. Cela constitue une plus-value de 34 000 euros en cas de revente, sans les éventuelles revalorisations typiques des biens immobiliers. Ces derniers ont, en effet, tendance à prendre de la valeur avec le temps. Sinon, il est à présent possible de percevoir les loyers. Pour 6 % de rendement, on a un potentiel de gain de 6000 euros par an.