Fiscalité SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont fiscalement transparentes. Cela signifie qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts (ou associé) devra, bien entendu, déclarer les revenus générés par leurs SCPI respectives. Il ne faut pas confondre la fiscalité des revenus fonciers et celle des revenus financiers.
La déclaration des revenus fonciers
Les revenus dégagés par une SCPI proviennent principalement de la location ou de l’exploitation des immeubles détenus par cette dernière. Ils sont considérés, aux yeux de l’administration fiscale française, comme des revenus fonciers. En général, les dividendes versés par une SCPI prennent la forme de versements programmés. Leur montant net est communiqué chaque fin de trimestre dans un bulletin d’informations.
Les revenus perçus dans le cadre d’un investissement en SCPI sont automatiquement soumis à l’impôt sur le revenu. L’épargnant (personne physique) devra faire un choix judicieux concernant le régime fiscal applicable à ses revenus. Il peut opter soit pour le régime réel d’imposition soit pour le régime micro-foncier.
Le régime micro-foncier concerne uniquement les personnes physiques percevant des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Ils doivent provenir d’un bien immobilier (détenu en direct) et de parts de SCPI. Le montant du revenu net à déclarer en ligne s’affiche sur la déclaration d’impôt N° 2042.
Si le bien détenu en direct et les parts de SCPI bénéficient déjà d’un dispositif de défiscalisation (Malraux, Censi-Bouvard, Demessine, LMP, LMNP, etc.), l’épargnant ne pourra pas profiter de tous les avantages du régime micro-foncier. Il y a notamment un abattement fiscal de 30 % applicable sur l’ensemble de revenus fonciers générés.
En déclarant des revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 € par an, le régime réel s’y applique automatiquement. Il permet la déduction de ses revenus fonciers sur l’ensemble des charges y afférentes. Afin de bénéficier d’un tel avantage, la souscription de parts de SCPI à crédit s’impose.
Il faudra calculer le montant des intérêts d’emprunt avant d’acheter des parts de SCPI à crédit. S’il est supérieur à l’abattement forfaitaire de 30 % (appliqué dans le cadre du régime d’imposition micro-foncier), le régime réel constitue l’option la plus avantageuse. Le montant du revenu net à déclarer devrait, normalement, s’afficher sur le formulaire spécial N° 2044. La déduction des charges et des frais de gestion constitue une tâche administrative relevant de la compétence de la Société de Gestion de la SCPI.
La fiscalité relative aux revenus financiers
Les SCPI placent temporairement leurs fonds sur des livrets de trésorerie, générant des intérêts reversés aux associés. Ces revenus, considérés comme financiers et non fonciers, proviennent de la gestion des liquidités de la SCPI.
En 2025, ces revenus financiers restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les foyers dont les intérêts imposables n’excèdent pas 2 000 € peuvent opter pour le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 %, une solution avantageuse pour les contribuables au taux marginal d’imposition supérieur à 30 %.
Le PFU, en vigueur depuis 2018, comprend 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Cette fiscalité, inchangée en 2025, offre aux investisseurs une option claire et efficace pour optimiser leurs revenus financiers.
La fiscalité sur les plus-values
Les plus-values issues des ventes d’immeubles ou de cessions de parts de SCPI restent imposables en 2025. Elles sont soumises à un impôt de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien ou des parts.
Les SCPI peuvent réaliser des plus-values en cédant des immeubles de leur patrimoine. Ces plus-values sont imposées en fonction de la durée de détention :
Avant 22 ans : soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Après 22 ans : exonération d’impôt sur le revenu.
Après 30 ans : exonération totale, y compris des prélèvements sociaux.
Les porteurs de parts n’ont pas à déclarer les plus-values réalisées par la SCPI lors de la vente d’immeubles, car ces démarches sont prises en charge par la société de gestion et le notaire. Toutefois, les associés soumis aux régimes professionnels (BIC, BA ou BNC) restent imposables sur ces revenus.
Lorsqu’un associé vend ses parts de SCPI, les plus-values réalisées sont imposées selon le régime des plus-values immobilières. Les abattements fiscaux appliqués dépendent de la durée de détention :
Entre 1,65 % et 9 % par an, selon l’ancienneté.
Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans.
Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Ce régime avantageux continue de permettre aux investisseurs à long terme de réduire considérablement leur fiscalité. En 2025, ces règles offrent une stabilité et une attractivité pour l’investissement en SCPI.
La fiscalité des SCPI lors de la vente des parts
Lorsqu’un épargnant décide de céder ses parts de SCPI, il bénéficie d’un abattement fiscal progressif en fonction de la durée de détention. Entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, cet abattement est de 6 % par an, tandis qu’il diminue à 4 % pour la 22ᵉ année. Au-delà de 30 ans de détention, les plus-values réalisées deviennent totalement exonérées, que ce soit pour l’impôt sur le revenu ou pour les prélèvements sociaux.
En matière de prélèvements sociaux, un abattement spécifique de 1,65 % par an s’applique entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année de détention des parts. Ce taux passe à 1,6 % pour la 22ᵉ année et s’élève à 9 % par an entre la 23ᵉ et la 30ᵉ année. Après 30 ans, les plus-values sont totalement exonérées des prélèvements sociaux, fixés à 17,2 %.
Pour les ventes effectuées avant 30 ans, les plus-values issues des cessions de parts sont soumises à un taux d’imposition de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Par ailleurs, conformément à la loi de Finances rectificative pour 2012, une surtaxe s’applique aux plus-values immobilières dépassant 50 000 €.
Ce régime fiscal, en vigueur en 2025, favorise les investissements à long terme en réduisant progressivement l’imposition sur les gains réalisés, tout en offrant une exonération complète après 30 années de détention.
SCPI 2021 : quelle est la fiscalité des SCPI investies à l’étranger ?
Les SCPI investies à l’étranger, notamment en Europe, continuent d’offrir une fiscalité avantageuse en 2024. Les conventions fiscales bilatérales entre la France et divers pays européens permettent d’éviter la double imposition des revenus fonciers. Par exemple, en Allemagne, les revenus locatifs sont imposés localement à un taux de 15,825 %, et ces revenus sont exonérés de prélèvements sociaux en France, ce qui représente une économie de 17,2 %. En France, ces revenus étrangers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais bénéficient de cette exonération des prélèvements sociaux, améliorant ainsi le rendement net pour l’investisseur. Un particulier avec un taux marginal d’imposition de 30 % serait ainsi imposé uniquement à ce taux sur les revenus fonciers étrangers.
Pour éviter la double imposition, deux régimes fiscaux sont prévus. Le régime du crédit d’impôt permet de déduire l’impôt payé à l’étranger de celui dû en France. Le régime du taux effectif exclut les revenus étrangers de l’assiette imposable en France, tout en les prenant en compte pour déterminer le taux moyen d’imposition appliqué aux autres revenus. Ces dispositifs sont essentiels pour optimiser la fiscalité des investissements étrangers. Il est recommandé de consulter les conventions fiscales spécifiques entre la France et le pays où les investissements sont réalisés pour déterminer le régime applicable.
En 2024, les SCPI européennes demeurent un excellent moyen de diversifier son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée. Cette configuration les rend particulièrement attractives pour les investisseurs en quête de rendement net avantageux et de stabilité dans un contexte fiscal clarifié.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière
Depuis le 1er janvier 2018, les biens immobiliers et autres valeurs mobilières entrent dans l’assiette taxable de IFI (ou l’Impôt sur la Fortune Immobilière). Il en va de même pour les parts de SCPI. À titre de rappel, l’IFI remplace l’ancien ISF (ou l’impôt de solidarité sur la fortune).
Il est important de connaître le barème de l’IFI pour 2025 avant d’investir dans une SCPI. Le taux d’imposition oscille entre 0,5 % et 1,5 %. Donc, il n’y a pas de changement notable. L’IFI concerne notamment les foyers fiscaux disposant d’un patrimoine immobilier d’une valeur de plus de 1 300 000 € au 1er jour de l’année civile (1er janvier).
Les parts de SCPI entrent dans l’assiette du patrimoine soumis à l’impôt sur l’IFI en 2025. Il en va de même pour les OPCI (ou Organismes de Placement Collectif Immobilier), les actions de sociétés foncières, les SCI (ou Sociétés Civiles Immobilières) ainsi que les contrats d’assurance-vie en unités de compte.