SCPI Européenne
Le choix d’une SCPI n’est pas anodin. En tenant compte de tous les indicateurs présentés ci-dessus, impossible de commettre des erreurs. La solution ultime consiste à sélectionner les meilleures SCPI du marché. Parmi elles figurent notamment les SCPI de rendement suivantes : Corum Origin, Corum XL, Activimmo et Pierval Santé.
Qu’est-ce qu’une SCPI Européenne ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier classées dans la catégorie des SCPI européennes séduisent un nombre grandissant d’investisseurs. Elles sont facilement identifiables, selon la répartition (géographique) de leur patrimoine. Toute SCPI possédant des actifs immobiliers en dehors des frontières de l’hexagone (en Europe notamment) est considérée comme une SCPI européenne.
En général, les SCPI européennes investissent principalement dans des pays membres de la zone euro. C’est surtout le cas de l’Allemagne, l’Italie, l’Espagne, le Portugal ou encore les Pays-Bas. Afin de diversifier davantage son portefeuille d’actifs, une SCPI européenne peut choisir de se positionner sur d’autres marchés immobiliers étrangers. Une telle stratégie d’investissement est très avantageuse (fiscalement) pour les associés.
Comment investir dans une SCPI Européenne ?
Il est facile d’investir dans une SCPI Européenne. La souscription de parts peut se faire de différentes manières. Plus concrètement, il existe 4 modes d’investissement envisageables : l’achat au comptant, l’acquisition à crédit, le démembrement temporaire de propriété et la souscription de parts via un contrat d’assurance-vie.
Les processus de souscription de parts d’une SCPI européenne ont été digitalisés. Et cela rend l’accès à ces véhicules d’investissement collectif plus facile. Pour souscrire des parts d’une SCPI européenne, il suffit de visiter une plateforme en ligne prévue à cet effet. Il suffit de choisir parmi les différentes solutions d’investissement présentées ci-dessus. La souscription ne sera finalisée qu’après le versement de l’intégralité des fonds (y compris les frais).
SCPI 2021 : les meilleures SCPI européennes du moment
Afin de bénéficier de tous les avantages afférents à la détention de parts de SCPI européenne, il vaut mieux investir dans les meilleures SCPI.
Corum XL est l’une des SCPI diversifiées 100 % investies en Europe. Elle a été lancée en 2017 par CORUM AM. Corum XL dispose d’un patrimoine immobilier réparti sur une surface totale de 394 000 m². Au 31 décembre 2020, son TOF ressort à 99,90 %, contre un TOP à 99,70 %. Corum XL est présente dans 21 pays européens.
Le TDVM de la SCPI Corum XL s’établit à 5,66 % pour l’exercice de 2020. En ce qui concerne sa capitalisation, elle était supérieure à 906,09 millions d’euros. Corum XL est accessible à partir de 189 € seulement. Les différents modes d’investissement envisageables sont : l’achat au comptant ou à crédit, le démembrement de propriété et la souscription via un contrat d’assurance-vie (Corum L’Epargne).
Pierval Santé étant une SCPI investie à 100 % sur le secteur de la santé en France et dans d’autres pays européens. Elle permet à ses porteurs de parts de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Son portefeuille d’actifs est géré par Euryale AM. D’ailleurs, le marché de l’immobilier de santé en France se développe à grande vitesse.
Il est possible de souscrire des parts de la SCPI Pierval Santé avec un petit budget de 200 €. Afin de finaliser une première souscription, il faut acheter 5 parts, soit 1 000 €. Pierval Santé a délivré un TDVM de 5,05 % en 2019. Elle est également considérée comme l’une des plus grandes SCPI du marché en termes de capitalisation (1 193 millions d’euros).
Eurovalys est une SCPI européenne créée et gérée par le groupe Advenis REIM en 2015. Elle s’intéresse uniquement au marché de l’immobilier d’entreprise allemand, très juteux d’ailleurs. Grâce à une stratégie d’investissement bien pensée, la SCPI Eurovalys a pu atteindre un TOF de 94,19 % au 30 septembre 2020.
La performance de la SCPI Eurovalys se constate également au niveau de son taux de recouvrement de loyers au 3e trimestre 2020, une période marquée par la crise sanitaire. Il ressort, plus concrètement, à 99 % au 30/09/2020. Le patrimoine immobilier de la SCPI Eurovalys s’étend sur une surface totale de 216 000 m². Il se compose exclusivement de bureaux.
Eurion est l’une des plus jeunes SCPI européennes du marché. Elle a été créée par la Société de Gestion CORUM AM en 2020. Elle s’adresse à tous les profils d’investisseurs. Le prix acquéreur de la SCPI Eurion commence à partir de 200 € seulement. Jusqu’ici, la capitalisation de cette SCPI diversifiée s’élève à 108,38 millions d’euros.
Afin d’agrandir la taille de son patrimoine immobilier, Eurion sélectionne des immeubles de qualité situés au Portugal (65 %), en Lettonie (15 %), en Italie (12 %) et aux Pays-Bas (8 %). L’ensemble de ses actifs immobiliers sont occupés par des locataires de qualité. Il s’agit de bureaux (82 %), de commerces (13 %) et de locaux d’activités (5 %). Le TOF de la SCPI Eurion ressort à 93,10 % fin décembre 2020, contre un TOP à 100 %.
Impossible de ne pas citer Novapierre Allemagne parmi les meilleures SCPI européennes du marché. Elle se démarque des autres SCPI de sa catégorie par stratégie immobilière. À l’évidence, Novapierre Allemagne s’intéresse uniquement aux actifs immobiliers implantés dans des villes allemandes.
En ce qui concerne la typologie d’actifs visés en particulier par Novapierre Allemagne, les actifs commerciaux sont en tête de liste. C’est grâce à cette stratégie de spécialisation si elle a pu atteindre un TOF à 96,70 % au 30/09/2020 ainsi qu’un taux de recouvrement de loyers à 98 %. Novapierre Allemagne affiche un TDVM de 4,45 % en 2019. Le prix d’une part est fixé à 260 €. Il est nécessaire d’acheter 30 parts (7 800 €) pour toute nouvelle souscription.
Nos conseils pour bien choisir une SCPI européenne
Le choix d’une SCPI européenne doit se faire selon des critères spécifiques. Il s’agit de s’intéresser prioritairement à sa stratégie d’investissement, la composition et la répartition de son patrimoine. La solution ultime consiste à investir dans des SCPI européennes diversifiées. Car elles offrent une meilleure mutualisation des risques locatifs.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) constitue également un point crucial à considérer. Idéalement, il doit être supérieur à 90 %. Il convient de souligner que le TOF permet d’avoir une vision plus claire sur la performance locative d’une SCPI de rendement. En ce qui concerne la rentabilité de ce type de placement immobilier, elle se mesure selon son Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Il est tout à fait conseillé de faire une simulation SCPI avant de se lancer dans projet d’investissement.
La fiscalité avantageuse des SCPI Européennes
Les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par une SCPI européenne se trouvant à l’étranger. Elle permet à ses porteurs de parts de bénéficier d’une fiscalité SCPI attractive sur les revenus générés par leur placement. Deux régimes fiscaux bien distincts peuvent s’y appliquer. Il s’agit du régime du crédit d’impôt et du régime de l’exonération.
Contrairement aux idées reçues, investir dans une SCPI européenne permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. La France étant un pays signataire de différentes conventions fiscales avec les pays de l’Europe. Le régime de crédit d’impôt a été créé afin d’empêcher les risques de double imposition. Il y a, bien sûr, quelques points à vérifier.
Le régime du crédit d’impôt s’applique aux revenus fonciers issus des SCPI européennes, après imposition à l’IR français. L’épargnant échappe aux prélèvements sociaux (17,2 %), et réalise ainsi une économie fiscale intéressante. Seuls les associés des SCPI européennes détenant des actifs en Allemagne, Italie ou en Espagne peuvent bénéficier du régime du crédit d’impôt.
Le régime de l’exonération s’applique uniquement aux revenus générés par des SCPI européennes dont le patrimoine se trouve aux Pays-Bas, en Belgique, en Finlande, en Irlande ou au Portugal. Il faudra d’abord calculer le taux moyen d’imposition effectif qui sera ensuite appliqué à la base d’imposition française.
Afin de mieux comprendre le fonctionnement du régime de l’exonération, il faut prendre l’exemple d’un foyer fiscal générant 10 000 € de revenus issus d’une SCPI investie à 100 % en Belgique. S’ils ont été imposés en France, il s’agira d’un taux fictif calculé sur un revenu potentiel de 70 000 € (60 000 € + 10 000 €). Le taux d’imposition ressort à 5 681 €, soit un taux moyen global de 8,12 % (5 681 €/70 000 €). Il sera pris en compte dans le calcul de la base taxable en France, soit 4 869 € (60 000 € x 8,12 %).