Fiscalité SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont fiscalement transparentes. Cela signifie qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts (ou associé) devra, bien entendu, déclarer les revenus générés par leurs SCPI respectives. Il ne faut pas confondre la fiscalité des revenus fonciers et celle des revenus financiers.
La déclaration des revenus fonciers
Les revenus dégagés par une SCPI proviennent principalement de la location ou de l’exploitation des immeubles détenus par cette dernière. Ils sont considérés, aux yeux de l’administration fiscale française, comme des revenus fonciers. En général, les dividendes versés par une SCPI prennent la forme de versements programmés. Leur montant net est communiqué chaque fin de trimestre dans un bulletin d’informations.
Les revenus perçus dans le cadre d’un investissement en SCPI sont automatiquement soumis à l’impôt sur le revenu. L’épargnant (personne physique) devra faire un choix judicieux concernant le régime fiscal applicable à ses revenus. Il peut opter soit pour le régime réel d’imposition soit pour le régime micro-foncier.
Le régime micro-foncier concerne uniquement les personnes physiques percevant des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Ils doivent provenir d’un bien immobilier (détenu en direct) et de parts de SCPI. Le montant du revenu net à déclarer en ligne s’affiche sur la déclaration d’impôt N° 2042.
Si le bien détenu en direct et les parts de SCPI bénéficient déjà d’un dispositif de défiscalisation (Malraux, Censi-Bouvard, Demessine, LMP, LMNP, etc.), l’épargnant ne pourra pas profiter de tous les avantages du régime micro-foncier. Il y a notamment un abattement fiscal de 30 % applicable sur l’ensemble de revenus fonciers générés.
En déclarant des revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 € par an, le régime réel s’y applique automatiquement. Il permet la déduction de ses revenus fonciers sur l’ensemble des charges y afférentes. Afin de bénéficier d’un tel avantage, la souscription de parts de SCPI à crédit s’impose.
Il faudra calculer le montant des intérêts d’emprunt avant d’acheter des parts de SCPI à crédit. S’il est supérieur à l’abattement forfaitaire de 30 % (appliqué dans le cadre du régime d’imposition micro-foncier), le régime réel constitue l’option la plus avantageuse. Le montant du revenu net à déclarer devrait, normalement, s’afficher sur le formulaire spécial N° 2044. La déduction des charges et des frais de gestion constitue une tâche administrative relevant de la compétence de la Société de Gestion de la SCPI.
La fiscalité relative aux revenus financiers
Dans le cadre de son développement, une SCPI peut être amenée à placer provisoirement ses fonds sur des livrets. Ils vont générer des intérêts qui seront directement reversés aux associés de la SCPI. Ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais plutôt des revenus financiers. Car ils proviennent des placements de trésorerie de la SCPI.
Les revenus financiers dégagés par les placements de trésorerie d’une SCPI sont soumis au barème progressif des impôts sur le revenu. C’est notamment le cas lorsque les intérêts imposables du foyer fiscal ne dépassent pas les 2 000 € par an. Il est possible d’opter pour le PFU. Il s’agit d’une solution d’optimisation fiscale dédiée aux contribuables soumis à un taux marginal d’imposition supérieur à 30 %.
Donc, la fiscalité des SCPI en 2021 reste identique à celle de l’année 2020. Aucun changement notable n’a été apporté jusqu’ici. En tout cas, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % est en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Il se compose de 12,8 % d’impôt et de 17,2 % de prélèvements sociaux.
La fiscalité sur les plus-values
Les plus-values afférentes à des ventes d’immeubles ou à des cessions de parts de SCPI sont imposables. Plus concrètement, elles sont soumises à un taux d’imposition de 19 % ainsi qu’à des prélèvements sociaux de 17,2 %. On entend par « plus-value » la différence entre le prix de vente d’un bien (ou de parts de SCPI) et son prix d’acquisition.
Les SCPI peuvent céder certains des immeubles composant leur patrimoine immobilier. C’est de cette manière qu’elles réalisent des plus-values immobilières parfois importantes. Elles sont imposables selon la durée de détention de l’immeuble à vendre (moins de 22 ans ou 30 ans en général). En cédant un actif immobilier détenu pendant plus de 22 ans, les plus-values réalisées seront exonérées.
Bien entendu, les porteurs de parts ne sont pas redevables de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par une SCPI. Ils n’ont aucune déclaration à faire. Car c’est la Société de Gestion de Portefeuille et le notaire qui s’en occupent. Malheureusement, ce n’est pas le cas des associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA ou BNC).
Le TDVM de la SCPI Corum XL s’établit à 5,66 % pour l’exercice de 2020. En ce qui concerne sa capitalisation, elle était supérieure à 906,09 millions d’euros. Corum XL est accessible à partir de 189 € seulement. Les différents modes d’investissement envisageables sont : l’achat au comptant ou à crédit, le démembrement de propriété et la souscription via un contrat d’assurance-vie (Corum L’Epargne).
Les cessions de parts décidées par les associés d’une SCPI peuvent donner lieu à des plus-values. De ce fait, elles sont automatiquement imposées au régime des plus-values immobilières. L’épargnant bénéficie ainsi d’un abattement fiscal dont le pourcentage varie en fonction de la durée de détention des parts souscrites.
Les plus-values réalisées lors des cessions de parts de SCPI ouvrent droit à un battement progressif oscillant entre 1,65 % à 9 %. Plus concrètement, les plus-values bénéficient d’une exonération totale d’impôts sur le revenu après 22 ans de détention. Cerise sur le gâteau, elles sont exonérées de prélèvements sociaux après 30 ans.
Il est possible de souscrire des parts de la SCPI Pierval Santé avec un petit budget de 200 €. Afin de finaliser une première souscription, il faut acheter 5 parts, soit 1 000 €. Pierval Santé a délivré un TDVM de 5,05 % en 2019. Elle est également considérée comme l’une des plus grandes SCPI du marché en termes de capitalisation (1 193 millions d’euros).
La fiscalité des SCPI lors de la vente des parts
En choisissant de céder ses parts entre la 6e et la 21e année, l’épargnant bénéficie d’un abattement fiscal à hauteur de 6 %. Il descend à 4 % si la cession a eu lieu entre la 22e année de détention. Idem pour les plus-values afférentes à la cession de biens détenus en direct.
En ce qui concerne les prélèvements fiscaux, l’exonération est possible au bout de 30 ans. Sinon, un abattement forfaitaire de 1,65 % s’applique aux plus-values réalisées entre la 6e et la 21e année. Il s’établit à 1,6 % entre la 22e année, et monte à 9 % entre la 23e et la 30e année.
En cédant ses parts de SCPI après 30 ans de détention, l’épargnant n’aura aucun impôt à payer sur la plus-value réalisée. Avant cela, un taux d’imposition de 19 % s’y applique auquel viendront s’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. La loi de Finance rectificative pour 2012 a introduit une surtaxe applicable aux plus-values immobilières dépassant les 50 000 €.
SCPI 2021 : quelle est la fiscalité des SCPI investies à l’étranger ?
D’un point de vue concret, les SCPI investies à l’étranger sont les meilleures SCPI car elles sont plus intéressantes fiscalement. C’est notamment le cas des SCPI européennes. La France étant signataire de différentes conventions fiscales signées avec de nombreux pays membres de l’Union européenne. Le risque de double imposition des loyers perçus est nul.
Les SCPI européennes sont plus rentables que les SCPI classiques. En effet, les loyers générés par des immeubles situés à l’étranger sont moins taxés. En Allemagne, par exemple, le taux d’imposition des revenus fonciers s’établit à 15 825 %. Les chiffres sont plus élevés en France. Plus concrètement, les revenus fonciers peuvent être imposés jusqu’à 62,2 %.
La fiscalité des SCPI investies à l’étranger est plus avantageuse. Afin d’y voir plus clair, il faut prendre l’exemple d’une SCPI française et d’une SCPI allemande générant respectivement un rendement annuel de 4,71 %. Après imposition de 47,2 % (30 + 17,2), le Taux de Distribution sur Valeur de Marché de la SCPI française ressortira à 2,49 %, contre 4,17 % (30 – 18,47 = 11,53 %) de rendement net pour la SCPI allemande.
En choisissant d’investir dans une SCPI investie à l’étranger, il faudra trancher entre deux méthodes d’imposition. Il s’agit, plus concrètement, du régime du crédit d’impôt et du régime du taux effectif. Ils permettent tous d’éviter la double imposition.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière
Depuis le 1er janvier 2018, les biens immobiliers et autres valeurs mobilières entrent dans l’assiette taxable de IFI (ou l’Impôt sur la Fortune Immobilière). Il en va de même pour les parts de SCPI. À titre de rappel, l’IFI remplace l’ancien ISF (ou l’impôt de solidarité sur la fortune).
Il est important de connaître le barème de l’IFI pour 2021 avant d’investir dans une SCPI. Le taux d’imposition oscille entre 0,5 % et 1,5 %. Donc, il n’y a pas de changement notable. L’IFI concerne notamment les foyers fiscaux disposant d’un patrimoine immobilier d’une valeur de plus de 1 300 000 € au 1er jour de l’année civile (1er janvier).
Les parts de SCPI entrent dans l’assiette du patrimoine soumis à l’impôt sur l’IFI en 2021. Il en va de même pour les OPCI (ou Organismes de Placement Collectif Immobilier), les actions de sociétés foncières, les SCI (ou Sociétés Civiles Immobilières) ainsi que les contrats d’assurance-vie en unités de compte.